공사가 끝나고 준공검사까지 완료해도 시공업체의 책임이 모두 끝나는 것은 아닙니다.
준공 후 누수·균열·설비 이상 등이 발생하면 시공상 하자인지 확인하고 필요한 보수를 해야 할 수 있습니다.
이때는 하자담보책임기간과 하자보수 범위, 하자보수보증 등을 함께 확인해야 합니다.
이번 글에서는 건설공사 하자가 발생했을 때 확인해야 할 사항부터 하자보수와 보증금 처리까지 실제 업무 순서대로 알아보겠습니다.
🔎 건설공사 준공검사는 어떻게 진행될까? 준공서류부터 잔금 지급까지
📌 목차
건설공사 하자란?
건설공사 하자는 공사가 완료된 뒤 시공한 부분이 계약내용이나 설계도서 등에 맞지 않아 발생한 문제를 말합니다.
예를 들어 기계설비공사 후 배관 연결부에서 누수가 발생했다면 해당 업체가 시공한 부분인지, 시공상 문제가 원인인지, 하자담보책임기간이 남아 있는지 등을 확인합니다.
다만 건물에서 문제가 발생했다고 해서 모두 시공업체의 하자가 되는 것은 아닙니다. 사용·관리상의 문제나 다른 공종, 설비 노후 등 다른 원인일 수도 있으므로 발생 위치와 원인, 시공범위를 함께 확인해야 합니다.
하자담보책임기간은 어떻게 확인할까?
건설공사 하자가 발생하면 하자담보책임기간을 확인해야 합니다.
하자담보책임기간은 공사가 끝난 뒤 일정 기간 동안 시공업체가 공사에서 발생한 하자에 대해 책임을 부담하는 기간입니다.
이 기간은 모든 공사가 같지 않으며 공사의 종류와 세부 공종에 따라 달라질 수 있습니다.
실제 현장에서는 다음 순서로 확인합니다.
① 계약서 확인
② 하자가 발생한 공종 확인
③ 적용 법령 확인
④ 하자담보책임기간 확인
⑤ 시작일·종료일 확인
「건설산업기본법 시행령」 제30조와 별표 4에서는 공사의 종류와 세부 공종별 하자담보책임기간을 확인할 수 있습니다.
➡ 국가법령정보센터 「건설산업기본법 시행령」 제30조·별표 4 확인
계약서에서 확인해야 할 부분
건설공사 하자와 관련해서는 법령뿐 아니라 실제 공사계약서와 발주처에서 제공한 공사설명서·계약조건도 확인해야 합니다.
보통 다음 내용을 확인합니다.
- 공사명과 공종
- 준공일 등 기간 산정에 필요한 날짜
- 하자담보책임기간
- 하자보수보증금과 보증기간
- 하자보수보증서 제출 여부
- 하자 발생 시 통보방법
- 특수조건 등 별도 계약조건
공사계약서와 발주처의 준공서류 안내를 확인하면 하자이행증권(하자보수보증서) 제출을 요구하는 경우가 있습니다.
💡 하자이행증권이란?
공사가 끝난 뒤 하자담보책임기간에 발생한 하자를 시공업체가 보수하지 않는 경우 등에 대비하기 위한 하자보수보증서입니다. 업체가 직접 작성하는 서류가 아니라 계약조건에 따라 건설공제조합 등 보증기관에 보증을 신청해 발급받아 발주처에 제출합니다.
건설공제조합에서는 하자보수보증을 별도의 보증상품으로 운영하고 있습니다. 보증을 신청할 때는 하자보수보증신청서와 계약서 사본 등 필요한 서류를 제출하며, 보증금액과 보증기간은 계약문서와 관계법령 등에 따라 정해집니다.
실제 보증 신청은 건설공제조합 인터넷창구에서 로그인한 뒤 신청 메뉴를 통해 진행할 수 있습니다.
건설공사 하자 처리 절차
실제 현장에서 하자 연락을 받았다면 바로 보수공사부터 시작하기보다 어디에서 어떤 문제가 발생했는지 기록하고 계약내용과 비교하는 것이 좋습니다.
① 하자내용 접수
발주자나 현장관리자로부터 발생 위치와 증상을 확인합니다.
② 사진·영상 확보
보수하기 전에 문제가 발생한 상태를 사진이나 영상으로 남깁니다.
③ 계약·시공범위 확인
해당 부분이 우리 업체가 실제로 시공한 부분인지 확인합니다.
④ 하자담보책임기간 확인
계약서와 적용 규정에서 해당 공종의 책임기간을 확인합니다.
⑤ 현장 확인
필요하면 현장에서 실제 상태와 발생 원인을 확인합니다.
⑥ 원인 확인·보수범위 협의
문제의 원인과 시공상 하자에 해당하는지 확인하고, 필요한 보수범위를 발주자나 현장 담당자와 협의합니다.
⑦ 보수 실시
확인된 범위에 따라 필요한 보수작업을 진행합니다.
⑧ 완료자료 정리
보수 전·후 사진과 작업내용을 남기고 완료 여부를 확인합니다.
특히 보수 전 사진과 하자 접수내용을 먼저 남겨두는 것이 중요합니다. 먼저 철거하거나 보수하면 나중에 최초 상태와 발생 원인, 실제 보수범위를 확인하기 어려울 수 있습니다.
건설공사 하자보수 기록 남기는 방식
하자보수 요청을 받으면 전화나 구두로만 처리하기보다 접수내용과 처리과정을 확인할 수 있도록 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
예를 들어 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
하자 발생 위치: 지하 1층 기계실 배관 연결부
발생 내용: 연결부 주변 누수 확인
접수일: 2026년 ○월 ○일
현장 확인일: 2026년 ○월 ○일
원인 확인: 배관 연결부 확인
조치내용: 연결부 재시공 및 누수 확인
완료일: 2026년 ○월 ○일
첨부자료: 보수 전·후 사진
공공공사에서는 실제로 하자 발생 통보 및 보수요청 → 하자보수 → 완료 관련 서류 제출 → 발주기관 확인과 같은 절차로 관리하는 사례가 있습니다.
하자보수보증은 왜 필요할까?
시공업체가 하자담보책임기간 동안 하자보수를 해야 하지만, 업체가 보수를 하지 못하거나 정당한 하자보수 요구를 이행하지 않는 상황도 생길 수 있습니다.
이런 경우에 대비하는 것이 하자보수보증입니다.
건설공제조합은 하자보수보증을 건설업체가 부담하는 하자보수 이행의무 또는 하자보수보증금 납부의무를 보증하는 상품으로 안내하고 있습니다.
시공업체 → 하자보수 의무 부담
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하자보수보증서 발급
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하자담보책임기간 중 하자 발생
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발주자가 보수 요청
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시공업체가 정당한 사유 없이 이행하지 않음
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요건에 해당하면 보증기관에 보증이행 청구 검토
하자보수보증서 발급 방법
건설공제조합을 이용하는 조합원이라면 보증 발급 절차를 온라인에서 확인할 수 있습니다.
실제 발급 시에는 계약정보와 보증금액, 보증기간 등이 계약내용과 맞는지 확인하고 발주처가 요구하는 제출방식도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
업체가 하자보수를 하지 않으면?
하자보수보증이 있다고 해서 하자가 발생하면 바로 보증금이 지급되는 것은 아닙니다.
건설공제조합에서는 하자담보책임기간에 발생한 하자에 대해 업체가 보수 요청을 받고도 이행하지 않는 경우 등을 보증사고로 안내하고 있습니다.
하자 발생
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업체에 하자보수 요구
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업체가 보수하지 않음
↓
보증사고 해당 여부 확인
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보증금 청구·심사
보증금을 청구할 때는 하자가 발생했다는 사실과 업체에 보수를 요구했다는 사실 등을 확인할 수 있는 자료가 필요합니다.
필요서류는 계약과 하자 내용에 따라 달라질 수 있으므로 실제 청구 전 건설공제조합의 안내를 확인하는 것이 좋습니다.
하자보수 후 기록 남기기
하자보수가 끝났다면 어디에서 발생한 하자를 어떻게 처리했는지 확인할 수 있는 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
하자 발생 위치·내용
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보수 전 사진
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보수 작업내용
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보수 후 사진
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보수일·완료 확인
이렇게 정리해 두면 같은 현장에서 하자가 다시 발생했을 때 이전 보수내용과 반복 하자 여부를 확인하기 쉽습니다.
원도급사와 하도급업체가 함께 시공한 현장이라면 어느 업체의 시공범위에서 발생한 하자인지 확인할 수 있도록 계약내역과 시공자료도 함께 보관하는 것이 좋습니다.
하자담보책임기간이 끝나면?
하자담보책임기간이 끝나면 계약상 하자책임과 보증관계가 실제로 종료됐는지 확인하는 것이 좋습니다.
보증기관을 이용했다면 발급한 보증의 상태도 함께 확인합니다. 건설공제조합 인터넷창구에서는 보증발급현황을 통해 보증서를 조회·출력할 수 있습니다.
계약서와 준공자료, 하자보수 내역, 보수 전·후 사진, 보증서 등은 바로 없애기보다 공사별로 정리해 보관해 두는 것이 좋습니다.
건설공사가 끝난 후에는?
건설공사는 준공과 공사대금 지급으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.
공사 완료
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준공검사
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준공대가 지급
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하자담보책임기간 확인
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하자 발생 시 보수
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하자보증 관련 처리
따라서 준공 이후에도 하자담보책임기간과 보증관계를 확인하고, 관련 자료를 공사별로 관리하는 것이 중요합니다.
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